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第82篇网友投稿

*如果你也想成为帮帮的作者*

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大家好，我是May。纯属个人兴趣爱好，长期研究楼市，近期又埋头于二手房。恰逢成都发布二手房指导价，借成都房帮帮这个平台，跟大家分享一下我关于成都二手房市场的一些看法。文末欢迎留言讨论。表面上看，二手房指导价的出台，影响有四：第一，二手房指导价的出台，能够增加资金充裕的买家的议价空间。二手房贷放款周期长，资金充裕的买家处于更加有利的谈判地位，会得到一定程度的房价折扣。第二，指导价的调整肯定慢于市场通涨的影响，属于非及时性的。将来哪怕房价按照一个平稳的市场规律价格上浮，指导价也不会适时调整，给了购房者更好的价格锚定作用。第三，从一定意义上来说，也控制了市场的预期，降低了议论热度，压缩了部分不负责任的媒体与房东的炒作空间。第四，首付比例上升，购房门槛提高。关于这一点，跟大家多说几句。先看一张图：上图，我们列举了二批次被指导的两个小区，一个刚需—两江国际，一个刚改—凯德世纪名邸。指导价前，贝壳二手在售两江国际平均挂牌单价2.72万，指导价2万，凯德世纪名邸平均挂牌总价3.84万，指导价3.3万。假设目前分别按照挂牌价进行成交，按照指导价进行按揭贷款，再加上增值税、认房认贷等，买入两江国际的平均按揭比例只能做到44%，买进刚改凯德世纪名邸的平均按揭比例为51%，如上图黄色框所示。也就是说，指导价的出台，首付比例接近50%。购买二手的首付比例，也从原来的30%-40%，上升至50%左右。对于自有资金进入楼市来说，门槛加大了。首付比例上升，进一步地催使刚需客群向新盘倾斜，新房成交比例进一步扩大，二手成交的趋缓，就会导致二手价格的趋稳，甚至下探。以上是我们固有的认识。但这里，天空中放佛仍旧有两片挥之不去的乌云，如同二把达克莫里斯之剑悬在颈上！二手房指导价的背后，其意义深远。低换手率+低杠杆率成都的潜在购买力十分强大成都二手存量抵押率极低，置换潜力巨大！贷款余额/挂牌总价则为抵押率。它反映的是目前成都在售二手房东持有房产的杠杆力度。我们来看红框处的数据，通过查询按揭余额，两个盘的平均抵押率为6%、8%，杠杆率非常低。这也是成都在售二手的普遍现状，杠杆力度非常低。原因在于：①成都经历了16-18年的翻倍行情与20年上半年改善房源的上涨行情，房价上涨，抵押率、负债率则会直线下降。

假设首付3成买入新盘，抵押率为70%，三年后，房价翻倍，则此时抵押率会低于35%；

②成都二手房的换手率十分低，在售二手基本都是首次再交易。成都挂牌二手首次交易比例大概在95%以上，房价上涨后，每交易一次二手房，都是一次截断再抵押，都是一次购买力的释放，买家会首付3成将抵押率重新做回70%。③成都还是一个新房市场，新房情节十分严重，二手存量市场完全没有经历充分换手，没有真正进入二手房市场。低换手率+低杠杆率，这反应的是成都的潜在购买力十分强大。文字看不懂？？那咱们再举例说明：假设一位有改善需求的两江国际业主，以挂牌价（指导价前）卖出两江国际一套，再买入凯德置换改善。这里，我们看图2的黄色底数据。两江国际卖家的到手现金与凯德世纪名邸买入需要首付几乎一样。也就是说，卖出低级资产，置换高级资产几乎没有难度，普通置换客的购房难度并不会增加，增加的只是月供。这是刚才我们说的成都二手存量抵押率极低，置换潜力巨大的实际体现。二手置换是一个链条，刚需客买刚需，即可启动刚需置换刚改，刚改置换改善。一条置换链条，仅仅因为一笔刚需二手的交易，将会引发3-4笔连锁反应式的交易。指导价出台控制的不是价格本身，是通过控制贷款成数本身，暂时延缓置换链条连锁反应的发生。另外，通过将购买力导向新盘，终止这种置换链条的继续传导。新房供需矛盾开始显现二手房市场将迎来春天今年开始，供需矛盾将会开始显现！

这是上半年新房供应与成交的同比比例图，对比的是年与年的新房供应与成交变化情况：

①今年上半年一圈层主城新房套数供应下降33%，新房成交套数增长8.6%。

②今年上半年二圈层近郊新房套数供应增加8%，新房成交套数增加67%。

③成都整体上半年新房套数供应下降18%，新房成交套数增加18%。

什么概念？供应决定需求，但这里是完全相反的，去化的全是存量。等到存量消耗殆尽的时候怎么办？需求只能延迟满足，但不能消灭，新房的供需矛盾从今年开始显现，在明年末达到顶峰！为什么会出现这种情况？1、18年开始容积率从4调整到2，可建面积砍半；2、无偿移交、自持租赁等等土地拍卖政策，导致可售房源严重下降；3、容积率2，就是改善，套均面积增长明显，今年平均套均面积为，套数直接下降！4、土地拍卖量下降全年目标新增土地供应20%以上，但完全没体现在主城区，主城一圈层土地供应下降16%，二圈层上升50.5%。购买力从5+2区转移到近郊。土地，已经成为吸引人才、吸引产业，乃至城市竞争的砝码，土地供应集中在二三圈层释放也就不难理解了。以上4项原因导致5+2新房供应严重缩水！新房的供需矛盾从今年开始显现，在明年末达到顶峰。最终，新房供应并不能满足核心区域需求的释放，会将购买力压缩到二手房市场。不管是限售还是指导价，都是延缓二手置换购买力的泄洪式释放，并没有真正意义上消灭成都的潜在置换购买力，只是暂缓这块力量的释放。好了，最终结论为：NO.1二圈层土拍供应增加了50%，近郊土地供应增加，还是双限地，直接将主城刚需需求和近郊需求导向二圈层新盘，利空近郊二手，间接利空主城老破小。所以，手头有老破小的，赶紧卖。NO.2需求只能延迟，但不能消灭。买不了就租，一圈层租赁市场明年会经历从改善到刚需的一轮行情；NO.3短期内，5+2刚需以上二手市场短期横盘，但预估1-2年左右二手开始恢复周期性上涨，购买力集中释放。那么，对于刚需和普通这两类购房群体，有什么值得参考的建议呢？1、积极